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Logement neuf au 1er semestre 2013 : une amélioration timide et fragile

samedi 28 septembre 2013

Après huit trimestres successifs de baisse, le volume des ventes nettes de logements neufs a connu une amélioration au 2e trimestre 2013, mais demeure à un niveau toujours trop faible. L’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) enregistre une hausse des ventes au détail de logements neufs de 1 546 unités par rapport au 2e trimestre 2012, et atteint 16 465 réservations nettes. Au premier semestre 2013, le niveau des ventes au détail est légèrement supérieur à celui du 1er semestre 2012 (+1 172 ventes soit +4,1%), mais reste encore très faible par rapport aux années antérieures.
Cette évolution est due principalement à une progression des ventes aux investisseurs privés au 2e trimestre 2013, intervenant après une longue période d’attentisme depuis début 2012. La meilleure compréhension du dispositif Duflot dans un contexte de taux historiquement bas explique ce changement. Les perspectives de resserrement territorial du dispositif et le risque de modulations à la baisse des loyers à compter du 3e trimestre 2013 ont pu aussi accélérer des prises de décision avant l’été. Toutefois, le 2e trimestre ne permet pas de combler le retard pris au 1er trimestre, si bien que le 1er semestre 2013 enregistre une baisse de -2.1% par rapport au 1er semestre 2012.
Dans le même temps, l’accession à la propriété, qui représente 64% des ventes totales du semestre, confirme la hausse constatée depuis le début de l’année (+8,0% sur le semestre). Le niveau attractif des taux d’intérêt, qui aurait dû être plus incitatif, a été contrebalancé par le contexte économique et la situation de l’emploi moroses.
Des mises en vente toujours en baisse
Continuant à s’adapter à la faiblesse de la demande, les mises en ventes reculent encore avec seulement 37 766 logements mis sur le marché au 1er semestre 2013, soit -22,4 % par rapport au 1er semestre 2012. Cet effondrement traduit l’inquiétude des promoteurs à l’égard des perspectives du marché et leur volonté de limiter le risque de gonflement de l’offre commerciale.
Cette dernière reste donc assez stable depuis mi-2012 (+2,4%) et atteint 13,8 mois de commercialisation. Néanmoins, près de la moitié de cette offre (44%) est constituée de logements non commencés et susceptibles de ne jamais voir le jour si au moins 50% du programme n’est pas pré-commercialisé ; à l’inverse, le volume des logements achevés et non-vendus reste maîtrisé (8% de l’offre, soit environ 1 mois de ventes).
Le prix moyen des logements neufs enregistre dans l’ensemble du territoire un effritement de 2,3% par rapport au trimestre précédent. Néanmoins, sur 18 mois, on constate une relative stabilité des prix. Cette stabilité s’explique principalement par l’inélasticité des prix de vente à la baisse tant que des mesures fortes de simplification des règles et les conditions d’un véritable choc foncier n’auront pas été décidées pour faire baisser le prix de revient des logements.
Pour François Payelle, président de la FPI, « la légère amélioration observée au 2e trimestre ne doit surtout pas faire oublier la faiblesse générale du marché du logement neuf qui reste très en-deçà des années antérieures, comme des besoins et des objectifs du gouvernement ». « Le risque est réel que cette amélioration soit éphémère, d’autant qu’elle est menacée par le contexte de remontée générale des taux d’intérêt. Le déblocage durable du marché est plus que jamais dans les mains du gouvernement. Cela implique un contexte législatif et fiscal stabilisé et moins pesant et passe par une fiscalité incitative sur les terrains constructibles, un véritable allègement des réglementations, et par une politique de soutien à l’accession à la propriété, le tout pour relancer la construction et faire baisser les prix de vente », plaide-t-il.

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