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Marseille : Comment le programme AVA Méditerranée conjugue les attentes des primo-accédants

jeudi 6 décembre 2018

Il s’appelle AVA pour aimer vivre autrement, il a pour ambition de répondre à tous les souhaits des nouveaux acquéreurs immobiliers : imaginé par l’agence MAP avec le promoteur immobilier LC2I, ce programme, dont la première pierre vient d’être posée sur le périmètre d’Euroméditerranée, sort du lot grâce au concept de modularité. Mais pas seulement.

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©AVA-Méditerranée
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©AVA-Méditerranée

Ce programme est pour le moins innovant : AVA (Aimer Vivre Autrement) Méditerranée se déclinera en effet selon un concept évolutif, celui de la modularité. Soit 93 logements à façonner selon le besoin de l’acquéreur... et à faire muter à loisir, en fonction des histoires familiales. C’était l’idée des promoteurs LC2I et Nexiprom, unis à l’agence MAP Architecture. A la base de cette thématique originale, une enquête réalisée auprès de primo-accédants, explique Eric Foillard, associé-gérant et fondateur de LC2I, prélude à une réflexion commune entre ce promoteur, spécialiste des dossiers complexes (la rénovation des voutes de la Major, c’est eux, la future rénovation de la prison Sainte-Anne en Avignon, c’est encore eux) et le cabinet d’architecture dirigé par Renaud Tarrazi. « Nous leur avons posé la question suivante : si vous aviez le choix, qu’est-ce que vous privilégieriez dans votre projet d’achat immobilier ? A 82%, le premier souhait, c’était une maison. D’autres critères venaient ensuite : le fait que celle-ci ne soit pas excentrée par rapport au centre ville, qu’elle possède un jardin, une vraie terrasse, que l’on puisse y entrer par la rue, que les pièces jour et nuit soient bien séparées, que l’on puisse y construire une pièce en plus, que ce logement soit extensible...  »

Des façades porteuses

Et le programme AVA Méditerranée, réalisé sous la houlette du groupe Fondeville et dont la première pierre a été posée il y a peu, est donc une synthèse de tout cela. Situé en cœur de ville, rue Roger Salengro sur le périmètre d’Euroméditerranée, il est constitué de trois immeubles indépendants reliés entre eux par des rues en plein air, construites en charpente métallique. Et concentre appartements en pied d’immeuble dans lesquels on entre directement en passant par la rue par une avant cour, cinq maisons à étage sur le toit et des maisons de plain-pied... L’ensemble cumule quelques caractéristiques propres à plaire aux primo-accédants. « Nous avons, par exemple, pensé à cette fameuse pièce en plus. Car les familles évoluent, divorcent, se recomposent, les enfants grandissent, deviennent étudiants et veulent leur indépendance... Nous avons donc conçu des studios positionnés entre deux terrasses, que tout un chacun peut acheter... A noter que cela aussi peut évoluer, puisque les propriétaires peuvent s’entendre, se la revendre quand une famille n’en a plus besoin et que l’autre souhaite l’acquérir », détaille Renaud Tarrazi. Autres atouts, les larges terrasses, les parties communes comprenant notamment jardin et piscine en rooftop pour privilégier le vivre ensemble... Et puis, il y a aussi l’idée maîtresse du programme : la modularité, obtenue grâce au positionnement de cloisons. « Pour ce faire, les bâtiments ne comprennent pas de murs porteurs, mais des façades porteuses. Cela existait déjà, mais pour les immeubles de bureaux. Il fallait donc adapter la technique aux logements », reprend Eric Foillard.

Bâtiment durable méditerranéen

Une modularité qui forcément, induit des process commerciaux différents dans la bulle de vente, située sur le quai de la Joliette. « D’habitude, sur le plan de vente, tout est fait sur papier avec l’impératif de réaliser le moins de modifications possibles. Avec ce programme, c’est tout le contraire : là, le vendeur est équipé d’un iPad. Il peut effacer toutes les cloisons, ne pas faire de chambres ou de séjour, refaçonner tout l’appartement à la demande du client  », illustre Renaud Tarrazi. Des logements qui peuvent donc évoluer selon le désir des accédants jusqu’à la fin de la réalisation des plans, voire même après... « L’idée, c’est que demain, dans 15 ans, cet immeuble puisse offrir la possibilité de convertir ces logements en locaux de bureaux ou encore en hôtel sans besoin de grands travaux de restructuration. Par ailleurs, nous avons proposé un plan réglementaire, régi par la loi de janvier 2017. Cela veut dire que le client peut demander ce qu’il veut à condition que le bâtiment permette à son départ de tout remettre selon les normes », poursuit Eric Foillard. Autre atout, le respect d’une démarche bâtiments durables méditerranéens : appartements traversant pour générer de l’air, raccordement à Thassalia, ou encore réalisation de parties communes dans l’esprit « Nudge » : « Il s’agit d’une démarche incitative. Par exemple, à prendre les escaliers parce qu’ils sont de suite visibles et accueillants au lieu de l’ascenseur, dont on fait baisser ainsi l’usage de 50% », précise Renaud Tarrazi.

Des coûts maîtrisés

Et tout cela, à coût maîtrisé. Tout d’abord parce que déjà, le coût du foncier est moins important sur Euroméditerranée. Par ailleurs, le programme respecte les plafonds des logements en zone Anru, il bénéficie, sous conditions d’éligibilité, d’une TVA portant le prix moyen du m2 à 3 340 euros, hors parking. Outre le foncier, il y a le coût du chantier, pour 60%. « On a intégré l’entreprise dès le départ sur le thème, nous sommes donc allés chercher en amont des économies en faisant un vrai travail de broderie, en allant sur la simplification », analyse Eric Foillard. Il s’agit par exemple d’une baisse du coût des matériaux, de réflexion sur les modes opératoires... mais cette simplification ne se fait pas au détriment de la qualité, explique encore Renaud Tarrazi. « Par exemple, nous avons misé sur la réduction du nombre de types de fenêtres pour abaisser les coûts. En effet, plus on a de types de fenêtres, plus cela crée des erreurs sur le chantier. Et cela chiffre plus cher.... Ainsi, le fait de minimiser le nombre de types de fenêtres a permis de passer du PVC à l’alu, ce qui représente une plus-value. Au final, on augmente la qualité technique en diminuant le risque chantier et en minimisant les prix ». Les travaux ont commencé, l’ensemble devrait être livré début 2020... et pour l’heure, il rencontre du succès : « Nous avons déjà commercialisé 50% des 93 logements. Il s’agit à 70% d’investisseurs, à 30% de résidences principales », conclut Eric Foillard.
Carole PAYRAU

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