Publié le 30 avril 2021 à 8h33 - Dernière mise à jour le 31 octobre 2022 à 17h56
Quand on parle de foot, la cohabitation entre Parisiens et Marseillais est quasi impossible ! En matière d’investissement immobilier, l’histoire est tout autre. Selon une étude de la société Pretto, fintech du crédit immobilier, et de Masteos, spécialiste de l’investissement locatif clé en main, les investisseurs de la Capitale seraient très intéressés par les nombreux atouts de la cité phocéenne, mais également de deux autres perles méditerrannéennes.
En analysant plus de 7 000 simulations d’investisseurs parisiens, depuis janvier 2019, les deux entités sont en mesure de livrer un top 10 précis des villes les plus prisées par les Franciliens. En un an, sous l’effet du premier confinement, leurs habitudes d’achat immobilier ont changé. Dans un contexte de crise sanitaire, les habitants d’Ile-de-France ont des envies d’ailleurs ! «L’année 2020 a donné des envies d’achat immobilier aux Parisiens, notamment les locataires. Mais leur projet s’est souvent heurté aux prix élevés de la Capitale, phénomène accentué par le durcissement des règles d’octroi de crédit qui a baissé les capacités d’emprunt», déclare Pierre Chapon, président de Pretto.
Direction la province pour les investisseurs locatifs parisiens
Du côté de Paris, quand on souhaite investir pour une résidence principale, le prix du bien moyen est de 510 000 euros. Une coquette somme pour un grand nombre de locataires qui rêvent encore d’être propriétaire. Plus loin, certains veulent également se lancer dans l’investissement locatif. Au niveau des jeunes actifs, ils sont nombreux à ne pas se projeter en Ile-de-France et ont intégré le fait que la rentabilité se fait sur le temps long. Finalement, parmi les investisseurs locatifs basés à Paris, les locataires représentent plus de la moitié des projets.
Cette volonté se traduit par plus de 61% des locataires parisiens qui réfléchissent à mettre leurs billes du côté de la province. Soit, une hausse de 6% sur la période d’avril 2020 à mars 2021. «Investir en région est une bonne stratégie. L’enjeu est de trouver une ville qui maximise le potentiel financier, tout en minimisant le risque locatif. On remarque que les investisseurs ont tendance à ne prendre en compte que l’un de ces deux critères. Or, c’est l’optimisation du couple rendement/risque qui compte vraiment», analyse Thierry Vignal, Président et co-fondateur de Masteos.
Une idée complétée par Pierre Chapon : «Cette préférence s’observait déjà en 2019 avec plus d’un projet sur deux. Ce choix s’explique par des budgets plus accessibles et des rendements meilleurs. Le phénomène s’accentue encore en 2020, ce qui s’explique par le fait que les règles de l’investissement locatif ont changé depuis les recommandations du HCSF de décembre 2019. Il faut mobiliser plus d’apport, respecter le taux d’endettement de 35 %. Il n’est plus possible d’investir comme avant ».
Des Parisiens qui se tournent vers les banques régionales
Grâce aux données collectées depuis janvier 2019, on connaît le profil type de l’investisseur parisien. Âgé en moyenne de 31 ans, il vit seul et possède des revenus équivalents à 5 000 euros mensuels et un apport de 25 000 euros. « Les banques en Ile-de-France savent que l’achat de résidence principale dans la région est difficile. Si elles acceptent de financer les projets locatifs des locataires de la capitale, il faut néanmoins présenter des garanties solides : payer son loyer sans faute depuis des années et avoir un apport à hauteur des frais. Il peut être parfois plus intéressant pour les Parisiens d’approcher les banques régionales, qui connaissent mieux le tissu local, les quartiers et sauront situer les biens visés à Lyon ou Nantes par exemple », le président de Pretto.
Marseille sur le podium, la Méditerranée bien représentée
Si Lille est en tête des villes qui attirent les Parisiens, la deuxième place du podium revient à Marseille qui propose un intéressant rendement brut moyen de 5,66%. Pour de nombreux observateurs, la cité Phocéenne mériterait de figurer en première place par son potentiel de plus-value à moyen terme et un risque locatif/vacances ou impayés, en baisse constante au fil des années. Autres perles méditerranéennes, Nice se classe à la septième place, victime d’un marché cher, peu rentable et à faible demande locative. Enfin, Montpellier est neuvième et fait partie des meilleures villes où investir dans le Sud. Place étudiante par excellence, les investisseurs peuvent y bénéficier d’une excellente tension locative.
Mathieu SELLER
