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Bouches-du-Rhône : les notaires mettent en lumière un marché de l’immobilier qui revient à la raison

lundi 5 octobre 2015

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Le Président Me Jean Coulomb et les membres de la Chambre viennent de communiquer les nouveaux chiffres de l’immobilier dans les Bouches-du-Rhône (Photo Robert Poulain)

Dans les Bouches-du-Rhône, en matière de marché immobilier « l’année 2014 est marquée par l’hétérogénéité tant dans les secteurs géographiques que dans la typologie des biens-vendus », explique maître Jean Coulomb, le président de la Chambre départementale des notaires. Une profession pour laquelle « l’immobilier est notre quotidien. Nous collectons les informations, enregistrons la totalité des opérations, avons accès aux prix », précise-t-il. Fort de cette expérience, il peut avancer : « Les prix de vente médian des maisons anciennes est relativement stables dans les Bouches-du-Rhône, à 285 000 euros. Cette stabilité masque des disparités importantes selon les secteurs. A la fin mai 2015, l’évolution annuelle des prix diffère selon les niveaux de prix ; elle est à la hausse, de 1 à 5%, dans les secteurs les plus onéreux, à savoir Aix-en-Provence, la Côte Bleue, secteur de la Ciotat, bassin d’Aix et d’Aubagne. A Marseille, après avoir augmentés entre 2013 et 2013, depuis l’an dernier les prix sont orientés à la baisse ». Pour les notaires : « La hausse des prix n’était pas significative d’un volume important d’affaires, les prix à la baisse ne sont pas significatifs d’un marché atone. En fait, le marché se rationalise, s’inscrit dans une logique de bon père de famille, concerne les primo-arrivants, les familles qui s’agrandissent, les divorces, sans oublier ceux que le soleil attirent toujours ». De même, poursuit le président : « La recherche de la rentabilité n’est plus première, elle laisse place à l’investissement fiscal ».

« On assiste dans la cité phocéenne à un frémissement voire une reprise du marché »

A la fin mai 2015, le prix médian d’une maison ancienne s’établit à 298 500 euros. Ce budget varie du simple au double selon les arrondissements : de 195 000 euros dans le 16e arrondissement à 466 500 dans le 7e. Et, après 18 mois de morosité, « on assiste dans la cité phocéenne à un frémissement voire une reprise du marché. Avec des prix qui diminuent dans tous les arrondissements à l’exception du plus cher, le 8e, où les prix se stabilisent à 3 050 le m². A l’inverse, le 1e arrondissement connaît la baisse la plus forte avec moins 13,9% sur un an. Dans les autres arrondissements, les diminutions oscillent entre -0,2% dans le 16e et -7,9% dans le 10e ». En ce qui concerne le marché des appartements neufs, le prix est en légère hausse (+0,6%) à la fin mai 2015. Cette tendance est portée par les appartements de moins de 3 pièces dont les prix au m² et les parts progressent. Au niveau des secteurs, la tendance est contrastée : le bassin d’Aubagne se distingue avec des prix à la hausse de 4,6% sur un an. A Marseille les prix sont stables avec 3 730 euros le m², dans les autres secteurs les prix du neuf reculent de 2 à 8%. Le prix médian des parcelles de terrain, dans le 13, se monte à 145 000 euros fin mai 2015. Ce budget progresse de 3,9% sur un an. Cette hausse reflète en grande partie l’augmentation des ventes des terrains de 600 à 900m² au détriment des parcelles de moins de 600m².

« Les 60 ans et plus sont davantage présents sur le marché : 11% en 2005 contre 15% en 2015 »

En termes de prix, le département peut se découper en trois zones : le secteur ouest à 106 900 euros, les bassins de Berre et de Salon, aux alentours de 140 000 euros ; les bassins de Gardanne et d’Aubagne et le secteur de Plan-de-Cuques avec des prix entre 180 000 et 195 000 euros. Il est à noter enfin que la typologie des acquéreurs selon leur âge a sensiblement évolué depuis 10 ans dans les Bouches-du-Rhône. La part des 30-39 ans a diminué lentement pour s’établir à 29% en 2015 contre 33% en 2015. La proportion des moins de 30 ans a oscillé autour de 15% avec un maximum à 17% dans les années 2006 à 2009. A contrario, les 60 ans et plus sont davantage présents, 11% en 2005 contre 15% en 2015.
Les acquéreurs de 60 ans et plus privilégient les secteurs de Cassis et de la Ciotat où ils acquièrent plus d’un bien immobilier sur trois. Le secteur Ouest et la Côte Bleue sont également prisés par les 60 ans et plus avec des parts entre 17% et 23%.
Les primo-accédants, tient à noter, Maître Jean Coulomb, « ne sont pas tout à fait de retour. Il faut laisser la rationalisation se pérenniser pour qu’ils prennent confiance ».
Une fois après avoir mis en lumière leur connaissance du terrain, la rigueur qu’ils apportent dans l’immobilier, le président en vient à la Loi Macron : « Nous attendons les décrets d’application et nous sommes très inquiets dans l’immédiat sur un point : les tarifs. Ils ont connu une augmentation ces dernières années, en accord avec la Chancellerie, permettant une mission de service public. La Loi Macron intègre une notion de marge raisonnable qui risque de nous priver du recul nécessaire. Des recours vont être déposés. Mais nos concitoyens doivent bien mesurer que des pans entiers de notre organisation judiciaire risquent d’être mis à mal ».
Michel CAIRE

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