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Chambre des Notaires des Bouches-du-Rhône - Immobilier : les acheteurs ont le vent en poupe

mardi 21 janvier 2020

Selon l’étude annuelle réalisée par les notaires des Bouches-du-Rhône à partir des données de leur base Perval, c’est le moment rêvé pour acquérir un bien immobilier dans le département. Un climat qui pourrait perdurer au premier semestre 2020 à la faveur de taux d’intérêt toujours historiquement bas.

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A gauche Me Renaud Pinatel a présenté les derniers chiffres de l’immobilier (Photo S.P.)

C’est le moment. « Le niveau des taux d’intérêt, historiquement au plus bas, confère aux acquéreurs un pouvoir d’achat record », a lancé Me Renaud Pinatel, président de la Chambre départementale des notaires des Bouches-du-Rhône, à l’occasion de son dernier point de conjoncture. Ainsi, à l’aune de cette étude annuelle, réalisée via la base Perval (laquelle recense l’ensemble des actes immobiliers réalisés dans le département), il n’y va pas par quatre chemins. Car le président des notaires va jusqu’à évoquer un « climat de rêve » pour les acquéreurs. Et ce contexte, favorable s’il en est, « va se poursuivre au moins jusqu’à la fin du premier semestre 2020, la volonté de la Banque centrale européenne étant de ne pas remonter ces taux jusqu’à cette date ». Ce qui explique un tel enthousiasme ? Le département des Bouches-du-Rhône touche tout d’abord les dividendes du courant porteur dont bénéficie actuellement la province. « Pendant que les prix continuent à s’emballer à Paris et dans la région parisienne, les acheteurs se précipitent sur les grandes villes de province et font grimper les prix », analyse Renaud Pinatel. Un phénomène que l’on observe dans les Bouches-du-Rhône, nuancé cependant de quelques spécificités locales. « Marseille et Aix-en-Provence, qui avaient vu leur cote grimper ces dernières années, restent dynamiques mais n’enregistrent en 2019 que des variations modérées , relève le président de la Chambre départementale des notaires. Au final, les prix plafonnent ainsi dans la cité phocéenne et baissent même légèrement dans la cité du Roy René, ce qui, couplé aux taux d’intérêt bas, placerait les acheteurs en position de force. Une analyse qu’il convient toutefois de tempérer au regard des prix élevés, notamment dans le neuf où le prix médian du mètre carré s’élève à 4 050 euros. Dès lors, même si un acheteur sur quatre est un trentenaire, l’acquisition d’un bien immobilier demeure encore majoritairement la chasse gardée des cadres supérieurs et des professions intermédiaires. Le marché immobilier du département profite également du tropisme du Sud. Il attire en effet des primo-accédants venus d’autres régions, et même de la capitale. « Lorsque vous avez la possibilité d’acquérir un appartement au soleil avec un prix moyen de 2 300 euros le mètre carré à trois heures de TGV de Paris où les produits à moins de 10 000 euros sont introuvables, beaucoup préfèrent continuer à louer leur résidence principale et acquérir un bien immobilier dans notre belle région », décrypte Renaud Pinatel.

Une fracture Nord-Sud qui se creuse

A Marseille, les prix et les volumes des transactions sont restés relativement stables dans l’ancien entre 2018 et 2019. L’augmentation du prix médian au mètre carré atteint ainsi 1,1 % pour les appartements et 1,6 % pour les maisons. « Comme en 2018, le prix médian pour un appartement se situe autour de 2 330 euros le mètre carré », précise Me Stéphanie Viguier. Et pour une maison ancienne, il faut compter en moyenne 315 000 euros dans la cité phocéenne. Mais, « cette moyenne lisse en réalité des écarts de prix considérables selon les quartiers », souligne la notaire. D’autant que cette fracture « ne cesse de se creuser entre des quartiers résidentiels, plutôt au sud de la ville, et ceux manifestement défavorisés et qui se paupérisent, plutôt au nord ».
Ainsi, le curseur descend jusqu’à un prix médian au mètre carré de 1 270 euros à la Belle de Mai dans le 3e arrondissement, 1 190 euros en moyenne à Bon Secours dans le 14e arrondissement, et même 1 080 euros à Saint-Antoine dans le 15e arrondissement. A l’autre bout du spectre, c’est à Endoume dans le 7e arrondissement que la moyenne des prix est la plus élevée (3 940 euros le mètre carré), un chiffre qui progresse de 5 %. « Le 7e arrondissement enregistre une hausse de 7,5 %, et l’on retrouve cette tendance à la hausse dans tous les quartiers : Bompard, Endoume, le Pharo, Saint-Lambert et Saint-Victor, où l’on oscille entre 3 010 euros et 3 940 euros le mètre carré », détaille Stéphanie Viguier. Ces très fortes disparités de prix sont également observables au sein d’un même arrondissement, comme par exemple le 2e où le prix médian au mètre carré peut varier de 1 000 euros « selon les quartiers, et même selon la rue ».

Des prix parisiens à Aix-en-Provence

Du côté d’Aix-en-Provence, la cité du Roy René confirme sa réputation de « 21e arrondissement de Paris  » tant les prix pratiqués sont parfois comparables à ceux de la capitale. Ainsi, dans le « pur centre-ville », le prix médian au mètre carré s’affiche à 5 000 euros. Un secteur dont l’attractivité repose sur différents facteurs, comme le souligne Me Benoît Vacher. Il capte tout d’abord une forte demande étudiante pour les locations, si bien que « les investisseurs prennent peu de risques en achetant sur Aix ». Les taux d’intérêt historiquement bas incitent quant à eux « les primo-accédants les plus jeunes à se lancer ». Enfin, le secteur bénéficie de la « surenchère entre institutionnels qui visent des immeubles entiers avec les rez-de-chaussée ». Les familles optent pour leur part pour la couronne urbaine où elles dénichent des biens plus spacieux. Cette forte demande maintient un niveau de prix moyen élevé, « à peine inférieur aux 5 000 euros du centre-ville pur  ». Une uniformité des prix qui n’est en revanche plus la règle lorsque l’on se penche sur le sud et le nord de la ville. C’est particulièrement vrai sur le créneau des maisons anciennes : là où le sud enregistre une hausse de 3 %, le nord connaît une baisse de même ampleur. Enfin, on observe un manque de mandats. Une raréfaction de l’offre qui profite aux villes périphériques. Parmi elles, Venelles et Éguilles « ont vu leur marché exploser ces dernières années », relève Benoît Vacher. Le prix des maisons connaît ainsi une forte hausse de 8 % à Éguilles, alors que Venelles « tire son épingle du jeu sur les appartements ».
Carole PAYRAU

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