Publié le 15 octobre 2015 à 23h34 - Dernière mise à jour le 29 octobre 2022 à 13h44
L’Observatoire immobilier de Provence (OIP) vient de présenter à Aix-en-Provence, la conjoncture immobilière dans les Bouches-du-Rhône au 1er semestre 2015. Avec ce rendez-vous semestriel, l’OIP diffuse les chiffres clés du marché de l’immobilier dans les Bouches-du-Rhône, en regroupant les représentants des plus importantes fédérations professionnelles (*) intervenant dans l’acte de bâtir : logement social, logement neuf et ancien, bureau, commerces et activités, marché locatif et marché de la maison individuelle en secteur diffus. Pour Dimitri de Roudneff, Président de l’OIP, les chiffres du 2e semestre 2015 confirment les prévisions optimistes de ce début d’année de la majorité des acteurs de l’immobilier, avec des couleurs retrouvées tant pour le marché immobilier neuf que pour l’ancien.
Marché locatif privé: 233 000 logements (Source: UNIS Marseille Provence Corse)
Depuis début 2015, la reprise du marché locatif privé se renforce. Les loyers du secteur ancien à la relocation sont en baisse sur Marseille (de 2 à 10%) et Aix-en-Provence commence également à être concernée. La mobilité résidentielle en Paca est passée de 16,5 à 19,20% entre 2004 et 2015 mais reste inférieure de 10 points à la moyenne nationale et est de près de 23% plus faible qu’à Lyon ou Toulouse. La vacance locative reste quant à elle très importante sur Marseille impliquant des temps de relocation de l’ordre de 2,5 à 4 sur mois (1 à 2 mois sur Aix-en-Provence). Sur Marseille, le prix moyen s’établit à 11,9€/m2 (soit une baisse moyenne de 5,2%) et de 15,1 €/m2 sur Aix-en-Provence.
Transaction dans l’ancien : Après la crise la reprise (Source: Chambre des notaires)
Le volume des transactions a progressé dans les Bouches-du-Rhône de 6% depuis le début de l’année par rapport à la même période l’année dernière. Des disparités existent cependant. Marseille, représentant 45% des volumes, suit la tendance. Le bassin d’Aix-en-Provence tire son épingle du jeu avec une progression de 13% ainsi que le bassin d’Aubagne (Cassis et la Ciotat inclus) qui progresse de 9%. L’Ouest du département et le bassin de Salon restent par contre à enregistrent quant à eux respectivement une stagnation et une baisse de 6% du volume des transactions.
Au 30 avril, les prix des appartements ont baissés de 2% sur un an et les maisons ont repris des couleurs avec une hausse de 2%.
Pour les appartements anciens, on remarque une accélération de la baisse des prix sur Marseille et un ralentissement important de la hausse sur Aix-en-Provence : Baisse de 3,7% sur Marseille, avec un prix médian de 2 290 € / m2. Hausse de 2,5% et 0,5% pour d’Aix-en-Provence et le Bassin de Salon . Baisse, respectivement 3,8 et 1,4% pour les bassins de Berre et d’Aubagne. Baisse de 1,7 et 3,9% sur les Bassins de Gardanne et le secteur de La Ciotat .
Pour les maisons la hausse significative des prix des maisons dans les quartiers les plus chics confirme le retour des acquéreurs sur le marché haut de gamme : Hausse de 2,3% sur Marseille (8,1% pour le 8ème arrondissement et 8,5% pour le 7ème arrondissement). Hausse de plus de 4% sur Aix-en-Provence .
Transactions dans l’ancien. Les professionnels FNAIM 13 notent un bon niveau d’activité. Un dynamisme du marché de l’ancien restant cependant à consolider. (Source : FNAIM 13)
L’activité «transaction» des agences immobilières au cours du 1er semestre 2015 a repris des couleurs sur certains produits, notamment des petites surfaces (T2/T4) n’excédant pas 300/400 000 euros recherchées principalement par des jeunes couples ou des cadres moyens dans le cadre d’un second achat. Sur Aix-en-Provence: bon niveau d’activité sur l’année 2015 avec + 15% à 20% d’augmentation sur les produits dont les prix n’excèdent pas 400 000 euros. Sur Marseille : bon niveau d’activité du marché de la transaction depuis le début de l’année mais le marché reste sensible et la confiance des acquéreurs doit se consolider. Les professionnels enregistrent un bon volume de transactions essentiellement sur les petits produits et les biens qui n’excèdent pas les 600 000 euros. Les quartiers les plus recherchés restent les 5, 6, 7ème pour des budgets compris entre 150 000 et 300 000 euros (T2/T3) ou avec des moyens de transports collectifs et toujours les quartiers sud (7ème et une partie du 8ème) pour des produits entre 300 et 600 000 euros. Le marché des produits haut de gamme reste figé.
Le marché de la maison individuelle. 2015 : enfin un (petit) changement de tendance (Source : Union des Maisons Françaises Paca-Corse)
Selon l’indicateur Markemétron, les ventes de maisons individuelles, sur le plan national ont connu une légère reprise de + 3% au 30 juin, sur 12 mois glissants, après quatre années de baisse ininterrompue. Toutefois, en PACA c’est encore – 2% de ventes en moins. En termes de dépôts de permis de construire, notre département est en baisse de 13% dans le diffus en 2014 (par rapport à 2013), expliquée en raison de la baisse de l’accession sociale à la propriété qui entraine un encombrement plus grand du marché locatif et grippe le parcours résidentiel. Dans les Bouches-du-Rhône, seulement 29% contre 43% il y a 4 ans ont acheté une maison à moins de 125 000€, hors foncier, hors branchements et 35% (contre 37%) ont acheté une maison entre 125 000 et 160 000 €, montrant une relative stabilisation de l’accession moyen de gamme, alors que l’entrée de gamme baisse fortement.
L’immobilier social dans le 13. Des objectifs ambitieux, des réalités locales plus difficiles (Source : AR Hlm PACA et Corse)
4 267 logements locatifs sociaux sont à produire dans les Bouches-du-Rhône en 2015. Un chiffre en très léger retrait par rapport à 2014 (-1%) avec une proportion de logements intermédiaires (PLS) majorée (34% de l’objectif pour 28% en 2013). Parallèlement, l’enveloppe budgétaire d’aides à la pierre directe affectée au département a été réduite de 40% ne prévoyant qu’une intervention de 9 800 € par logement financé en PLA-I, celle-ci pouvant être majorée de 3 000 € pour tout logement PLA-I ou PLUS réalisé dans le parc existant dans le cadre d’une acquisition-amélioration. Dans ces conditions, il y a peu de chance que les résultats de l’année en cours révèlent une bonne surprise malgré les efforts faits notamment dans les Bouches-du-Rhône qui, depuis 2006, affiche un volume de logements sociaux financés chaque année qui approche voire dépasse les 3 000 unités.
Le bâtiment et les travaux publics (source fédération du BTP 13)
Pour l’activité dans le neuf, les logements enregistrent – 10,4% du côté des autorisations et une augmentation des mises en chantier de + 7,6% dans les Bouches-du-Rhône (alors que PACA est à – 4,7%). Pour le non-résidentiel neuf (locaux), tous segments confondus : – 5,8% sur les autorisations et + 34% sur les mises en chantier (alors que PACA est à + 0,8%). Du côté de la rénovation énergétique, marché sur lequel reposaient les espoirs de la profession pour relancer l’activité, la tendance est également négative : les carnets de commande pour les logements et les locaux ont respectivement diminué de -27% et -15% (moyenne sur la période 2005/2013) en PACA. Cette chute d’activité représente 40 742 postes (salariés et intérimaires en équivalent emploi à temps plein) détruits depuis 1 an au niveau national.
L’immobilier d’entreprise. 2015, une année qui s’annonce bien (Source : FNAIM 13)
Au premier semestre, on enregistre une progression volume des transactions de 23% par rapport au premier semestre 2014. Les bureaux neufs commercialisés représentent près de 50% de l’ensemble des transactions. Si les transactions dans le seconde main stagnent, celles des bureaux neufs progressent de 90% d’une année sur l’autre. Aix-en-Provence retrouve des couleurs avec un marché très dynamique qui enregistre sur le premier semestre plus de transactions que sur l’ensemble 2014. Sur Marseille, c’est toujours le secteur d’Euroméditerranée qui capte l’essentiel des transactions, qui demeurent principalement locatives.
Logement neuf. Très net redressement des réservations initié par une offre nouvelle exceptionnelle (Source: FPI Provence)
En Provence, on assiste à une exceptionnelle progression de l’offre nouvelle qui concerne les logements de petite taille (studios et 2 pièces et pour une moindre part les 3 et 4 pièces) avec +39% par rapport au 2ème trimestre 2014 et + 18% des réservations par rapport à l’année précédente. Pour 37% de l’offre commerciale, la construction n’a pas encore commencée (contre 29% fin juin 2014) et 12% des logements sont proposés « clés en main » contre 15% il y a un an. Dans les Bouches-du-Rhône, la conjoncture immobilière est nettement plus favorable. Les nouveaux logements mis en vente progressent de 41% en un an et les réservations enregistrent une hausse de 20% essentiellement pour les villes de Marseille et d’Aix-en-Provence. Sur Marseille ville, la conjoncture commerciale est nettement plus favorable que sur l’ensemble du département. Les nouveaux logements mis en vente progressent de 57% et les réservations de 29% par rapport au printemps 2014. Sur le secteur de l’aire aixoise, l’offre nouvelle n’a cessé de progresser depuis le 4ème trimestre 2014 (+ 42% par rapport au 2e trimestre 2014) provoquant un important sursaut des réservations (+ 61%) Sur le Var, la nette progression de l’offre nouvelle au cours du printemps (+ 29% imputable exclusivement au Var Ouest) a permis une reprise, cependant moins importante des réservations (+ 18% par rapport au 2e trimestre 2014).
(*) Fédérations professionnelles membres de l’OIP : Adil 13, AGAM, AR Hlm PACA & Corse, AUPA, CCIMP, CFF, Chambre des Notaires des BdR, Chambre des Notaires du Var, CPA, Établissement Public Euroméditerranée, FBTP 13, FBTP 83, FNAIM 13, FNAIM Var, FPI Provence, MPM, Union des Maisons Françaises Paca, UNIS Marseille Provence et Corse.
L’OIP : gros plan
En 1993, c’est la volonté des promoteurs immobiliers de disposer de données précises sur leur marché (volume de ventes, prix, stock) qui a motivé la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Provence à créer l’OIP et à proposer aux autres organisations professionnelles de l’enrichir afin d’avoir une vision globale du marché.
L’Observatoire immobilier de Provence (OIP) est ainsi né avec la vocation de mesurer l’activité immobilière en Provence tout en étant force de réflexion, d’analyse et de propositions. Sous l’impulsion des présidents successifs, les différents administrateurs de l’OIP ont veillé à la fiabilité des données, à l’évolution de l’outil et ont élargi sa vocation tout comme son territoire d’étude, notamment avec la création en 2005 de la délégation territoriale varoise. Très utilisé par les pouvoirs publics et les collectivités locales, l’OIP regroupe les plus importantes fédérations professionnelles intervenant dans l’acte de bâtir (au total, 18 membres associés dont 9 fédérations professionnelles) et présente chaque semestre aux professionnels «le baromètre immobilier», les résultats de l’ensemble du marché immobilier en Provence ainsi que l’étude économique régionale de la Banque de France en Paca. Son Baromètre Immobilier reflète les marchés suivants : le logement neuf (individuel groupé et collectif), les transactions dans l’ancien, le logement social, le Bâtiment et les travaux publics, les bureaux, le marché locatif et la maison individuelle en secteur diffus.
L’OIP édite par ailleurs des publications trimestrielles : Infoprom (restitue l’état des stocks, des ventes et des mises en vente de chaque programme de logements neufs) et le Bulletin de Conjoncture (analyse les tendances et les résultats de chaque agglomération, pour le logement neuf et l’immobilier tertiaire) qui sont des outils précieux d’aide à la décision pour les professionnels, les collectivités locales comme les administrations. Il est à noter qu’en 2014, l’OIP a développé un nouvel outil, le «E-FOCUS-OIP» permettant à l’abonné de réaliser en ligne, via une connexion à distance, une étude de marché basée sur l’exploitation des données commerciales des programmes immobiliers (logements libres neufs) enquêtés par les services de l’OIP. A partir de critères de choix multiples, sur un ou plusieurs secteurs d’études, l’abonné sélectionne les programmes immobiliers qu’il juge référents et lance en ligne la commande de l’étude « E-FOCUS-OIP ». Le résultat se présente sous la forme d’un rapport de synthèse (format pdf) que l’abonné peut télécharger.
Fort d’un réel savoir faire, l’OIP à la ferme volonté de se développer encore et d’offrir aux professionnels la possibilité d’accéder à des informations de qualité.
